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【焦点】这几种情况业主可以拒交物业费!



   小区的物业费缴纳是件很琐碎的事,一不留神就会被要求交这个交那个,自己都没搞清楚这笔费用干嘛用的,就白白的把血汗钱上交了,面对物业费,什么情况下业主可以拒交呢?跟着小编去了解学习。
   什么是物业费?
   物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。经业主同意的其他费用也包括在物业费用里。
   从法院审判实践来看,业主拒交物业费主要凭借以下七大事由:
   1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。
   2、建筑质量存在问题,物业公司未尽维修义务。如房屋漏水,经向物业公司报修后未能解决。
   3、行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。
   4、未能履行安全保障义务。如财物被偷,车辆被盗、被划;在小区内受到第三人侵犯等。
   5、物业公司未公布账目,侵害业主知情权。
   6、物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅,违法对业主实施停电、停水、停气等行为。
   7、物业公司超越其职权,如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。
   小区物业不尽责,业主如何维权?
   家门外,小区里,我们难免会遇到像乱占车位、车辆失窃、房屋漏雨等等的闹心事,如果这类事情得不到妥善解决,业主和物业公司之间也就慢慢结下矛盾。有些业主甚至一气之下选择“不交物业管理费”的方式来表达不满。那么,业主理直气壮地维权,却为何输了官司?当与物业发生纠纷时,业主该怎么办?
   1.拍照、录音、录像
   对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况,可以采用照相、摄像等方式加以记录。最好是持续拍摄的方式进行取证,有明确的时间记录和原始拍摄凭借,便于法院核实真伪。
   2.反映问题,留存各种回函、记录
   对于小区内出现的违章建筑、地下室出租等问题,能够先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应,并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理,比如公告、通知等加以记录、拍照。这样一些材料便于法院处理,也容易被法院采纳。
   对于小区内出现的安保事故,要及时报案并保存好报案记录;及时通知物业公司,保存好物业公司开具的回函或其他能够证明通知过物业公司的证据,同时拍照、录像,进行记录。
   3.通过集体的力量解决问题
   小区业主自主建立委员会,进一步通过业主委员会的作用,与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。
   积极倡导召开业主大会,成立业主委员会,对物业公司的服务进行有效监督,双方达成一种相对和谐的制约机制,最终形成一个和谐的社区、小区,达到理想状态。
   4.更换小区物业
   如果业主需要更换物业公司,应召开业主大会,由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或选聘物业公司需经二分之一以上业主同意。
   提醒!住在小区里,一定要了解这些物业法律知识。
   小区物业服务一般包含哪些内容?
   答:小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。
   根据《物业管理条例》第二条的规定,物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
   一般而言,物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。
   一般的物业公司可以为任何小区服务吗?
   答:不可以,看等级。物业公司分三个等级,一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目,二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目,三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。
   预交物业费有没有法律上的依据?
   答:按照规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。
   业主有权审查物业管理企业的收支吗?
   答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
   房屋有质量问题,业主能拒交物业费吗?
   答:在物业管理法律关系中,业主应该向物业管理公司给付物业费,业主是债务人,物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
   至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。
   交房后一直未装修,是否应交纳物业费?
   答:在物业公司书面通知业主交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。
   最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”
   不交物业费,物业公司有权停水停电吗?
   答:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司,物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。
   停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。
   物业公司能够对业主进行各类罚款吗?
   答:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。
   罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。
   不能罚款,怎么惩治不守公德的业主?
   答:物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。
   同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。
   业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?
   答:这个事情得分情况讨论。
   《物业管理条例》第四十七条,“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”
   但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。
   住在底层的业主还要交电梯费吗?
   答:高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。
   一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。
   自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。
   业主没在家,物业应该帮忙代收快递吗?
   答:一般情况下,如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用,物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹,那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏,那么代签人就需要承担相应责任。
   怎样申请动用物业维修基金?
   答:根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》,开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位,使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。
   申请程序是:
   由业主委员会将维修项目及预算在小区公示,经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后,再向区房产局提出申请,申请通过后,才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后,再与业主大会据实结算,按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时,可申请动用维修基金。
   小区的车位所有权到底属于谁?
   答:《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
   “《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”(稿源:综合法律快车、中国政府网)





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